楼市调查 | 越秀南的温度 广州城投东园公馆三年待揭盅|天天快看

观点网近期，广州城投明星项目——东园公馆传来将于6月份开盘的消息，该项目坐拥越秀老城区黄金地段，加上该区楼盘供应数量极少，吸睛体质明显。

【资料图】

2020年3月，广州城投以底价23.57亿元竞得越秀区越秀南AD013907地块，楼面单价约为6.46万/平方米，至今依然保持着广州土拍史上的单价纪录，超过第二名海珠区AH051028地块5.54万/平方米近1万/平方米。

拿地之后，楼市下行，广州城投也并不急着将其推向市场，而是在三年之后才准备开盘。

贝壳找房网站显示，目前该楼盘暂未取得预售许可证，尚处待售状态，价格未定。另外，越秀区待售楼盘还有粤泰荣廷府、世茂天越、港汇华庭二期等。

据项目宣传文案介绍，东园公馆旨在臻造越秀区目前唯一的立体叠景园林空间，呈现诗意的优雅风韵，结合融汇广府文化，专属高阶人士的奢定会所，匠心打造一座有温度有魅力的广府人文奢宅，升阶隐奢人居生活的新维度。

实地观察后，项目周边有不少老旧小区，部分朝向的低楼层视野会受遮挡，或使得诗意大打折扣。

另外，广州楼市在经历一季度小阳春之后，四月份开始转淡，五月再度降温，新盘推售似乎也是压力不减。

越秀南地块

越秀区作为岭南历史文化底蕴最深厚的区域，记录着广州从秦朝至今的历史进程，区内相关史迹共31处，全国重点文物保护单位8处，占全市的72%。而广州建城的核心之地、历朝历代的官道和最繁华的商都北京路也赋予其无法复制的价值。

因为中心土地资源稀少，加上旧改成本高，越秀区在该项目地块诞生前上一次出让宅地要追溯到2011年，彼时富力以楼面地价8593元/平方米的底价拿下杨箕村改造地块，后开发出富力东山新天地。

据悉，越秀南地块曾是2007年广州市旧城改造三大项目之一。

2009年，该宗地块开始动迁，但因被非法搭建临时建筑导致未能拆迁。直到2018年，整宗地块才完成拆迁。

2019年3月，越秀区政府工作报告明确提出要“完成越秀南复建房地块挂牌出让”，同时提出“推动越秀南汽车站地块盘活利用”。于2019年5月1日，位于越秀南复建房地块南侧的汽车站地块正式退出营运。而后，越秀南地块才得以正式推出市场。

广州市城投发展控股、城市更新集团党总支书记、董事长刘宇曾表示，广州城投地产在千年商都广州的越秀中心、北京路商圈之上，倾注极致匠心，打造堪称永恒经典的一件时代作品——广州城投·东园公馆。它不仅是广州城投地产最具价值的项目之一，更代表了广州城投地产向这片城市中心极其稀缺的土地的致敬，以及创造广州城市新时代美好人居的决心。

资料显示，东园公馆项目较为袖珍，占地面积仅8470平方米，规划了4栋21-23层住宅，整体容积率达到5.8；其中，南端的4#住宅为回迁房，其余3栋则为商品房，均为塔楼设计，户型以91平方米-178平方米的三至四房为主，总货量仅249套。

另据了解，项目配有487个停车位，规划有100平方米老年之家和1所1440平方米幼儿园，200平方米居民健身场所、200平方米文化室等。

项目的卖点不仅是距离地铁很近，周边商圈成熟，教育、医疗、文物保护等资源丰富；还包括其多层次、立体式园林的领先设计，涵盖恒温泳池、亲子互动等不同的主题空间，专梯入户及主推100平以上三四房的户型等。

但有观点指出，距离地铁近对高端盘业主吸引力不大，反而道路的通达性更为重要，但该项目附近道路较窄，通达性大打折扣。

中原地产项目总经理黄韬向观点新媒体表示，这个盘的优点在于周边配套很齐全，而且还有学位，在一个成熟的市区，甚至说还算是市中心。缺点在于不是未来发展的中心，虽然现在还没有完全褪色，只是在褪色过程当中。

他还表示，该项目周边是一些老旧社区，没有什么自然景观，同时生活品质上很难讲舒适，虽然属于豪宅，但是在豪宅当中并不能算“顶豪”。

入市的窗口

今年以来，楼市开始反弹回暖，但更多数据也指出，这一回暖趋势近期受阻。

广州楼市曾迎来短暂的小阳春。

2月份，广州新房和二手房成交量同环比出现较大幅度涨幅，其中，一手住宅成交74.04万平方米，同环比分别增长38%和80%，二手住宅成交92.62万平方米，同环比分别增长127%和75%。

但热度未能持久，合富研究院数据显示，5月广州楼市表现欠佳，二手住宅成交量连续两个月回落，一手住宅仅签约了约78万平方米，环比微增3%。

进入6月，市场也并未明显起色，广州中原发展研究部统计数据显示，6月第一周，广州二手住宅共成交307宗，环比下跌10.5%。

合富研究院在报告中表示，5月广州房地产市场观望，成交分化。房企陆续进入6月冲业绩阶段，后续市场营销力度有望重新加强；政府也有意稳固土地市场热度；政策环境正在改善等因素有望提振后市。

另据了解，5月份天河供应大增，合计798套，新增预售13.11%；包括项目保利天瑞新增供应532套，主力以107-212平米户型为主；越秀天河和樾府和合生缦云均有供应。

合富研究院报告中提到，5月份，天河区域需求持续向好，“800万以下供货不足”局面仍然存在。海珠的主力项目去货稳健，高总价项目入市也备受关注。荔湾以消化存货为主，成交与4月份大致相当。而白云区，具备交通及教育配套的优势项目热度较佳。

另外，近郊的黄埔及番禺，成交情况一般，与4月相持平。远郊南沙、增城及花都整体市场较淡，其中增城成交回落明显。

但就豪宅市场来说，近几年广州成交量呈现不断增长的态势。有数据统计显示，2022年广州1000万及以上一手住宅成交套数3136套，较2021年的2822套增长了11.12%。

今年一季度，该项数据也创下新高，1000万以上的一手住宅累计网签了1258套，同比大增115%，也首次破单季度成交1000套里程碑。

其中，中心城区贡献最大。海珠区总计网签644套，占比一半以上；荔湾、白云各成交150套，占比各12%；天河108套，占比9%；越秀只有13套成交，占比1%。

贝壳找房网站显示，越秀区目前有包括东园公馆在内共计12个新楼盘。其中，淘金半山豪庭均价最高，为13.5万元/平方米，目前在售；世茂天越均价13万/平米，目前售罄；淘金半山御庭均价11.9万元/平米，目前在售。

海珠区目前51个新楼盘中，中岱国际品牌广场和中冶逸璟公馆均价最高，为20万元/平米。而中冶逸璟公馆所在地块便在广州楼面价TOP10地块中，为2016年中冶以总价30.7亿元+33750平方米配建面积拿下，楼面价4.3万/平方米。项目在前三年成交惨淡，仅以3套回血1.6亿；目前在售户型为建筑230-256方联排别墅。

同在海珠的时代大家项目目前已经售罄，显示均价为11万元/平米。该项目所在地块为2017年土拍明星，由时代以20.4亿万元+配建44100平安置房成交价收入囊中，折合楼面价5.5万元/平，目前为广州楼面价TOP2。地块位于广纸板块，一线临江，自带江景豪宅基因。

TOP10地块中，位于白云区的首开龙湖天奕项目已在2021年4月份售完，均价在11万平米-12万平米之间。目前，白云区在售新盘中，均价最高10万元/平米，为珠光云山壹号。

对于东园公馆项目的去化及利润空间，黄韬表示：“要看卖多少价，我觉得市场价10万左右是可以的，但楼面地价都6万多了，所以赚得不多。如果卖12-13万，我觉得不太可能，个别楼层有可能，但超过12万市场就比较难受。”

他续言，整栋楼来说，不会有可观的利润，只能说有得做，再加上今年遇到不是特别理想的市场，难度也不小；这个盘要做成网红盘之类，也比较困难。

黄韬认为：“未来楼市基本上方向就是继续分化，好的更好，差的更差，贵的更贵，便宜的更便宜。”

另外，有中介人员向观点新媒体表示，东园公馆目前还未获得预售证，项目售价大概在11.5-13万之间，大概在2025年6-9月交付。