深圳楼市全变了

转眼深圳楼市上半场已过。

(资料图)

市场整体不能说毫无波澜，但也表现出了应有的韧性。

整个上半年，一半是火热，一半是冷霜。

热的是新房，是人才房，冷的是二手房，是法拍房。

但更多的信号却集中跑出了一个 "L" 型趋势。

最贵 " 帽子 " 摘掉了

上半年，深圳楼市的成交并没有太多亮点。

相比去年同期，成交套数有所回温，新房上涨 0.51%，二手房上涨了 62.93%。

2023 年上半年深圳新房住宅成交 16209 套，2022 年上半年成交 16126 套；

2023 年上半年深圳二手住宅成交 16236 套，2022 年上半年成交 9965 套。

主要原因是今年上半年三月四月深圳轮番释放了不少利好，如住宅类宿舍悄悄取消限购，公积金提高贷款总额，二手房指导价和贷款价格脱钩等。

再加上市场一直吹风松绑大招，情绪带动了市场，导致三四月二手房无论是成交还是带看都出现了小阳春。

二手房部分成交价有所上升、笋盘卖得更快，甚至个别业主到了谈价阶段出现了反价，一片热闹仿佛又回到两年前。

新房在人才房搅局的情况下，全市项目平均去化维持在三成左右，3-4 月网签恢复到 3000 套以上。

彼时市场也出现两种声音，一种是 " 深圳楼市再次雄起，坚定死顶到底 "，另一种则是 " 现在就是最好出逃的时机，错过要再等三年 "。

而正当绝大部分人都认为深圳楼市即将开启狂飙之际，5 月的成交数据将市场打回了原形，也应验了市场第二种声音的预言。

与此同时，深圳新房以及二手房价格也表现出了明显的回撤，分别回撤了 2～3 个点。

其中，二手住宅回撤了 -2.43%，新房住宅回撤了 -3.27%。

不过，更重要的是，深圳摘掉了最贵城市的帽子。

过去几年，深圳作为楼市中的龙头城市，二手房产价格一直稳跑在第一位。

但随着政策的稳定以及市场的自主调控，最贵城市宝座让位于北京。

根据中指研究院数据显示，6 月百城二手住宅价格中，北京同比上涨 1.61%，成交均价达 76275 元 /㎡，深圳同比回撤 2.43%，成交均价约 71894 元 /㎡，上海同比上涨 4.15%，成交均价约 65803 元 /㎡，广州同比上涨 0.39%，成交均价约 39749 元 /㎡。

换句话说，在这一轮周期中，深圳成了一线城市中唯一二手房调整幅度最大的城市。

影响深圳楼市 " 十大事件 "

虽然深圳楼市上半年的成交没有太多亮点，但依然能够三番四次出现在楼市新闻的热搜。

以新闻热搜事件，根据百度指数数据 @格隆汇楼市整理出深圳楼市 " 十大热门事件 "。

（1）安居房、人才房退出历史舞台

1 月深圳楼市没迎来什么水花，但迎来了 4 个能够彻底改变深圳楼市底层逻辑，实现新加坡模式的征求意见稿。

其中重点变化是深圳将不再安排建设商品型安居房，并将推行 " 永久封闭流转、满五年方可流转 " 的共有产权住房制度。

这预示着深圳运行了十几年的保障房体系从原有的 " 安居型商品房、人才住房、公共租赁住房 " 转变为 " 公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房 "。

而保障房体系中巨大套利漏洞也即将被补上。

（2）深圳开发商 " 送 60 万 " 首付

2 月深圳龙岗信城缙悦城冲上了热搜。

原因是中介渠道释放出 " 首付 30 万 "" 开发商送 60 万 " 消息，迅速扩散并霸屏深圳人朋友圈。

总价 300 多万的刚需新盘，首付立减 60 万的促销力度可谓空前。

但很快因为过低的折扣，引起了前期业主的不满并聚集至营销中心外。

并且随着事态发酵，消息释放不到半天，就被房管部门叫停。

而项目官方也迅速发布了声明称，只对部分房源制定了价格优惠促销策略，市场看到的促销折扣为误读，暂时暂停接待客户，对已经交纳了的诚意金给予无条件退款处理。

于是一边开盘，一边业主则要退房，让信城缙悦城成为深圳新房史上最怪诞的新房。

（3）不动产私募投资基金试点

2 月为支持不动产平稳健康发展，证监会启动不动产私募投资基金试点。

有人说这是房地产私募基金，是楼市 " 零钱 " 收集器，以往没有资格买珠江新城，没有资格买徐家汇，没有资格买深圳湾的人，都可以资格了。

600 万的不动产私募基金起步门槛，让有余钱的人能直接进驻核心城市。

对楼市来说，相当于把需求规模可以再放大到 N 倍。

实际上这个举措，核心作用是解决烂尾楼，加快保交楼进度，解决房企现金流枯竭的难题。

（4）深圳公积金新规出炉

进入 3 月，随着全国楼市提振政策持续加码，二线城市陆续松绑限购，深圳也响应去年 " 政策应出尽出 " 精神，对楼市也释放了积极信号，对公积金进行了调整。

首套公积金买首套住房额度可以上浮 20%，单身最高 60 万，家庭最高 108 万；

生育 2 孩及以上多子家庭（至少一个子女未到 18 岁）购买首套住房额度可上浮 30%，家庭最高 117 万；

生育 2 孩及以上多子家庭购买首套房二星级以上绿色建筑额度可以上浮 40%。家庭最高 126 万。

总的来说，就是 " 多生多贷，支持首套 "，既利好刚需首套住房，又利好二孩家庭首套住房。

一方面解决楼市未来长远购买需求基本盘，另一方面也托住了眼前的深圳楼市。

（5）保障房优先入学

4 月深圳光明区教育局一所新校学区划分，炸出了商品房与公租房之间的鄙视链并点燃了深圳人一场关于贫富差距及公平的较量。

根据《光明区 2023 年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案》（征求意见稿），新校长圳保障房配套学校（暂定名）将凤凰英荟城、安居鸣鹿苑两个保障房小区优先纳入学区范围，剩余学位面向全区招生。

虽然《方案》体现出 " 租售同权 "" 保障房优先入学 "，但学校一墙之隔的商品小区业主则沦为了剩余学位的补充。

于是很快引起学校周边新业主的注意。

但随着公租房与商品房业主之间的争论不休，" 住 100 平方米的豪宅、买奢侈品，却申请到公租房 " 的现象引起公众的关注。

并且在炫富的背景下，事件上升到公共福利如何保障公平的层面。

在人民热评 " 应彻查深圳 " 炫富女 " 成功申请公租房 " 后，深圳市住房保障署及时回应了 " 炫富女 " 喜提公租房为不实消息。

最终整个事件在长圳保障性住房片区学校的办学规模，从原来的 84 班扩大到 138 班中尘埃落定。

（6）参考价与评估价脱钩

同样是 4 月，深圳地产圈另一条消息也刷屏了深圳人的朋友圈——

参考价不调整；

银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准；

参考价仅作参考。

总结来说就是二手房按揭贷款和参考价脱钩。

但这个消息还焐热，次天便被银行以 " 没接到正式通知 " 辟谣。

并且据媒体消息，深圳相关部门也发出通知要求房产中介严格按指导价进行公示，否则将约谈或暂停交易系统权限。

不过，在深圳市场熄火阶段，参考价虽然还在，但也仅提供参考作用了。

（7）前海 & 深超总调规

时间来到了 4 月末，深圳楼市迎来最壕气调规阶段。

前海一口气新增 14 块住宅用地，深超总时隔 "22 年 " 调整了 2 宗地块。

一石激起千层浪，这两个片区都是南山核心区域，能够解决这两个区域的供求矛盾的根本。

特别是前海，此次调规释放了约 130 万平方的住宅用地，折算下来约 1 万来套住宅，规模与深圳湾 18 个小区，共 8117 套及华润城 5 个商品小区，共 8089 套房源不相上下。

量变引起质变，市场一直认为这将会对深圳湾、大冲、白石洲这些新兴板块造成一定的挤压效应。

（8）深圳人口增长出现拐点

5 月深圳最惹人关注的是常住人口数据。

根据官方数据显示，上一年度深圳的常住人口数据，1766.18 万人，比上一年减少 1.98 万人。

人口持续流入一直是深圳的竞争力，这代表了深圳的吸引力和潜力。

放在楼市底层逻辑来看，也是决定房地产长期走向的关键。

如今人口流入数据出现转折，对深圳的发展而言，将开启新的考验。

（9）城中村统租

6 月，深圳迎来了最多关注的话题——城中村统租。

原本官方初衷是希望通过规模化品质化改造来改善城中村保障性住房，以更好地解决来深建设者的住房问题，提供更高品质和安全的住房。

但随着深圳有 100 多个城中村即将实施统租政策，以及限制 40 岁以上人员租用统租房等消息传开，使得统租政策在推进过程中受到不少质疑。

最终事件以白芒村 " 统租改造 " 签约暂缓，官方回应 " 改造后以不涨租金为原则 " 暂告一段落。

（10）网红盘日光

作为检验新房市场的标尺，海德园卖得好不好关乎市场还能对深圳楼市保持乐观。

主流观点认为，海德园卖得好，则表示深圳的购买力还在，深圳无论何时都是值得买入的核心位置；日光的楼盘的出现，更会进一步刺激市场带给市场坚定的信心。

6 月中旬，深圳新房市场迎来久违的网红盘 " 日光 "。

海德园建面约 86-161 平，备案均价约 12.6 万 / 平，单套总价约 1049 万 -2063 万 / 套。

664 批购房者抢夺 237 套毛坯住宅，再次验证深圳人的财力。

不过虽然日光了，但也出现不少质疑的声音——

深圳不缺豪宅，缺的是年轻人买得起的房子。

作者 | 醉酒大鲨鱼