买房故事丨“成本价”卖房，我觉得现在是置换最好的时候

2019年，我家的一套老房子动迁，这不是我家第一次动迁，我有自己的自住房。

动迁后，出于保值的需求，我选择拿着动迁得来的房票买房。我买房的方向很明确，那就是要买一套可以方便租出去及将来有需要的时候可以方便卖出去的房子，比如将来我儿子结婚的时候，或者我退休之后想去郊区养老等等。

(资料图片)

秉承着这样的理念，我买房最看重地段，而不是房子本身。

我一直相信未来上海会继续扩容，这样一来，郊区的地会越来越多，项目和楼盘选择也会越来越多，因此，我一直坚定认为，市中心的老破小肯定优于郊区新房。

2020年，我买了一套徐汇和闵行交界处的老房子，75平方米2房2厅1卫，一共6层，房东报价是375万，还要加3万多的税费，在和中介还有房东的交流中，大家各让一点，同时找中介协商减少点中介费，最后以367万的价格成交了。

虽然我可以全款支付，但最后我想了一下，最终选择贷款100万。

理由是多个方面的，一方面我准备拿10万左右出来重新把这套房子装修一下，然后以租养贷，按我之前出租的另外一套房子的租金水平来看，精装过的房子比其他的房子可以高出20%的溢价。

在我提高了租金之后，租我房子的客群自然也会因为我比周边租金高而自动筛选成不仅仅只是单纯看价格的租客，这也能找到相对素质更高的租客，这样无论对我房子的使用也好，续约也好，遇到问题的解决也好，对我来说更加的省心。

另一方面，我自己是开公司的，对于利息和现金流有一定的要求，因此贷款对我来说更合适。

接着经过2020年底的那一波涨价，我当时367万买下来的房子涨到了425万。

我说过，我买房子的目的是保值，平时以租养贷，等未来需要钱的时候就卖掉。

原本我对自己2020年买房的操作非常的满意。但是从2021年下半年开始，整个市场突然变得和之前完全不一样了。

不仅仅是房地产市场，各行各业都是这样。

因为我自己是开公司的，因此对于整个经济环境的变化相对敏感一些，虽然我自己的公司整体运转还可以，虽然基本上没怎么赚钱，也没有出现亏损。但我有不少认识的朋友，在2022年的时候遇到了资金上的问题，原本他们也是打算卖一套小房子周转的，可那时候房地产市场非常不好，不降价根本就卖不掉。

于是我就开始意识到，经过这两年的变化，上海的房子竟然也开始难卖了。

2023年春节之后，房地产开始回暖，我觉得这是一个很好的机会。在大部分房东还在犹豫的时候，我直接以410万的价格挂牌，快速出手。当时这套房子的价格还是维持在2020年底那波涨价之后的位置，大概在420万左右。

我的心理价格是只要400万以上都可以，因为我是367万入手的，装修花了10多万，再加上3年的房贷，差不多花了近400万。

我挂牌才一周的时间，就有人要买，最终商量下来，以408万成交，目前已经签完了合同。

从决定卖房，到成功卖掉，我只花了一个月的时间。

我之所以这么坚决卖房，主要有两方面的原因，一方面是2022年那时候，我朋友想要卖房来拯救自己的公司，最终却不得不以亏本价出手。这让我意识到，虽然地段为王，但是老破小依然还是有缺陷在里面的，在市场不好的时候，有缺陷的房子，更难出手。

另一方面，我盘了一下自己以及父母名下的房子，发现除了我现在自住的徐家汇的房子之外，我们家已经有2套情况相近的房子了，这让我意识到，如果我真的遇到想要卖房变现的时候，这3套大体情况类似的房子可能会面临同样的困境。

于是我就计划先把自己名下的这套房子卖掉，毕竟相对来说这套房子买入的价格是最高的，其他两套买的更早，价格更低，位置更好。

如今，我准备加入今年的打新阵营，同时看新房的情况来决定要不要再卖一套父母名下的另外一套类似的房子来做置换。

因为我觉得，接下来上海房龄20年以上的老房子会越来越难卖，大部分自住的都希望房子可以稍微新一点，哪怕买不到新房，也会选择次新房，这几年上海有多少新盘，到时候就有多少次新房。

所以，对我来说，目前的这波复苏是最好的把手里的老房子置换成相对品质更好的房子的机会。

编者手记

J先生2020年买的房，2023年又卖了。

他原本觉得只要有地段，其他什么都不重要，现在他开始觉得仅仅只有地段的老破小以后会很难出手，所以他开始准备置换打新。

2020年到2023年，整个房地产市场确实发生了翻天覆地的变化。

只是不知道再过3年，J先生会不会再次改变自己的想法和计划。